理財Campus:70後住豪宅靠「以租養租 」


70後徐冠鴻(諗Sir)早年從事銀行業,接觸過多位投資客戶後,覺得單靠炒股難以致富,買樓收租最實際,於是透過其銀行職員身份以零首期上車,其後更添食,於荃灣買入兩個單位。不過,他如今卻採取「以租養租」的方式,租入同區價值逾千萬元的豪宅。他明明有樓卻要租樓,並強調一對夫婦必須至少有三層樓,點解?

現為生意人,又為投資導師的諗Sir早年從事銀行業,他於2009年以銀行職員身份貸款,並借足10成按揭,完全不用付首期,按揭利息僅1厘,當時購入樓價約200多萬元的荃灣三房單位。

諗Sir表示,由於自己在銀行上班,接觸到不同的金融產品,留意到不少客戶炒股均是蝕錢收場,明白單靠投資股票難以發達。其後他轉到按揭部門工作,增加了對樓宇按揭的了解,發現物業為不錯的投資工具,住宅亦為生活必需品,值得研究一番。

雖然他當時還未結婚,但知道銀行職員的按揭利息低,加上當年樓價不高,所以便決定購入人生第一層樓,購入後半年將單位短租,其後結婚才收回自住。雖然單位為二手樓,但諗Sir只更換冷氣機及進行基本裝修便將單位出租,月租12,000至13,000元,回報率超過5厘。即使在結婚後單位轉作自住,他亦未花太多心思在裝潢上。

諗Sir指,大部分人會覺得第一層樓要豪裝,但自己認為,三、四年後或會換樓,又或者在小朋友出世後要轉換新環境,所以不值得豪裝,建議打算上車的年輕人,不必花太多錢在裝潢上,預算少於10萬元為佳。此外,買樓前宜學一些基本的裝修知識,須知浴室及廚房的裝修費用最貴,睇樓時要留意水喉及窗戶,如結構穩妥則可減省日後額外的裝修費用。

部分投資者買樓時着眼於地區的發展潛力,但諗Sir則抱着「熟嗰區,買嗰區」的心態去投資。他於2009年在荃灣購入上車盤後,於2011年又以200多萬元在荃灣購入面積逾400方呎的洋樓,呎價約7,000元,其後,於2014年再以近400萬元在同區購入另一洋樓,而3年間該區同類型單位呎價已升至約9,000元。

諗Sir稱,雖然投資新樓可變相節省裝修費,但普遍新樓管理費每方呎動輒4元,甚至5元,扣除雜費後,租金回報率少於3厘,相反二手單幢樓每月管理費僅約500元,因此買舊樓收租回報更佳。惟目前來說,諗Sir個人選擇以租養租,租住荃灣萬景峯一個單位,該單位價錢約1,300萬至1,400萬元,但他如今卻能以約28,000元租住,感覺很划算。

談到投資物業小貼士,他指選擇投資的地區相當重要,若以收租為投資心態,最好選擇分支家庭較多的地區,以個人喜愛的荃灣區來說,該區住宅物業多元化,包括新樓、大型二手屋苑、單幢樓以及唐樓等,擁大量分支家庭,租客質素不俗。事實上,除荃灣區外,諗Sir年前亦曾留意屯門及沙田大圍區物業,認為這些地區具升值潛力,惟最後未找到心水盤。


資料來源:東網

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