放寬樓按有何影響?


  近期特首《施政報告》放寬樓宇按揭政策,指800萬元物業可借9成按揭,1000萬元物業可借8成按揭。好多人認為這政策為紓緩社會問題,因為年青人部分怨氣來自樓價太價,不能上車。而不少業主或準業主關心這政策對樓市影響如何?即後市是升是跌?

  想分享下如何去閱讀政策,拋磚引玉,希望高手可以交流下。今天就以這次放寬按揭政策為例,可以分幾個層次去考慮。

  首先要清晰政策的技術問題,即要先弄清一些基本算術。放寬按揭成數,可以借多點錢,少了首期,就是這麼簡單?

  要檢視技術問題,可以先套自己進去。若你是其中一名準業主,將會買入800多萬元的物業,做九成按揭,是甚麼情況?你好快會發現,瓶頸在供樓問題。

  當你代入去計一計數,又或者找找資料,算是知道了發生的是甚麼一回事,這就是第一層的分析。代入去以個人角度看完,了解過技術問題,掌握到情況,可以再深入一點,到第二個層次。不再以個人角度看此政策,而是找找資料看看人口結構,看看整個香港的情況。

  政策推出來,有多少人受惠呢?有多少人會受影響呢?於這個層次去考慮時,不單從自己處想,是從整體數據去想。即你自己有無錢?會否買樓或賣樓?相對不重要,而是要知道香港有多少有錢人,他們會否因這政策而買樓或賣樓。

  坊間不少人計算過,按揭貸款額達720萬元以上,供30年,壓測下的家庭月入需達7萬元以上的家庭,此類家庭香港佔比多少?這類人又想買樓的,但因沒首期而未能上車的,又多不多?若此收入人士,沒首期而又真的想買樓,這些年有否其他方法早已解決了呢?

  找些資料,想過這些問題,大概對數字有個概念。若所得的答案是「影響範圍大」的話,形勢及後市當然有變。若答案是否定的,影響微,不難衡量政策對市場沒多大影響。

  但別停在這層次,因為市場是活的,不是站著不動的。還有更深入的層次去想,但很多時政府政策,甚至投機者都敗走於這層思考之中。由於,以上例子於第二層都起不了太多作用,所以未必需要再深層下去,因此,舉些別的例子。

  例如多年前的一連串樓市辣招,包括大幅增加稅項、買家賣家印花稅、收緊按揭成數等。每一個政策都影響著業主與準買家。去到第二層考慮時,辣招後樓市增加交易成本、業主增加上會難度等,對整體樓市一定有大影響,樓市一定大跌吧。

  後來如何呢?樓市真的大跌嗎?後來,發展商推各種優惠去應對,包括回贈稅項金額、提供二按等。一眾被辣招難住的買家又能成功買樓,但那些應對手法只限一手樓,於是二手樓被辣招冰封。

  整件事互動地發生著,樓市成交量大跌,但樓價就一直升上去,一手樓銷情並未有受大影響。有些人看到事後結果,說回頭指這些辣招政策根本為發展商而出,是打擊二手樓,幫一手樓的政策。

  其實,這是自由市場多變的結果,我相信連政府都不能預計這個層次的考慮因素。即使今天見到事後結果,再出政策堵塞,市場又會有其他反應,變招換陣來迎戰。

  下次有政策推出來,試試自己也利用這幾個層次的分析,或許你會得出比一眾專家還要厲害的結論。

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